AG真人不是所有的改善型住房都能叫轻奢轻奢住宅打造要点图说轻奢，在现代商业社会几乎是个百搭的时髦热词。从消费用品到流行时尚，从广告传播到装潢装饰，任何一种商品或服务只要披挂上轻奢的外衣，立马就有化腐朽为神奇，转平庸为高贵的魔力。

　　在推广包装上无所不用其极的房地产业，“轻奢住宅”或“轻奢地产”数年前就已出现在楼市。轻奢住宅其实就是改善性住宅的高逼格称呼。早几年的轻奢项目还只是从形象概念和装修体验上旁敲侧击。在房地产面临几十年未有之大变局的今天，专门以轻奢为主题的地产项目在各地渐渐盛行开来。在万物皆可轻奢的年代，居住空间从改善到轻奢，真的只是简单地换个马甲吗？

　　轻奢，顾名思义即是“轻度的奢侈，轻松的奢侈”。轻奢与真正的重奢、顶豪相比较而言，是在做减法。轻奢是以最小的代价，凝聚最大的价值；以较实惠的投入获得与真土豪接近的尊荣和享受AG真人·(中国)官方网站。轻奢的应运而生，归根结底在于中国以80后、90后为代表的中产阶层消费人群的崛起。

　　根据《2021中国中产阶级资产配置》披露，中国中产阶层家庭年收入多集中于10-50万元之间，50万元及以下的中产家庭合计占比趋近九成。中产家庭上班族达63%，创业人群不足两成。中国中产阶级在消费能力和社会地位上处在比上不足、比下有余的层次。

　　中产阶层消费观念的轻奢化有物质和精神两个层面。物质层面上，中产阶层对高品质、高生活质量的消费品的喜爱与忠诚度丝毫不逊于富豪阶层，消费能力又不足以与一掷千金的大款相提并论；主观上希望在经济能力许可的情况下，购买轻奢性质的商品和服务，装点自己的生活。精神层面上，受过高等教育的80后、90后中产阶层逐渐成为社会消费中坚。新中产追求时尚、现代、有内涵的生活方式，摒弃高调炫富，奢华外露的土豪风。轻奢消费是一种生活态度，是讲究品质、品位和独特风格，而非盲目跟风的现代消费观念。

　　在房地产上，轻奢住宅的出现是改善性产品发展到一定程度的必然结果。打造高性价比优质住宅始终是开发商们永恒的课题。在当下的房地产市场，由于竞争的残酷和成本约束，既要满足客户的改善需求，又要保持价格竞争力；把钱花在刀刃上，在看得见的建筑外表大肆装点门面，看不见的产品细节能省则省的所谓高性价比豪宅，几乎成为地产界通行的开发套路。这些金玉其外、名不符实的伪轻奢住宅，在80、90后已经成为楼市购房主力的当下，将愈发被成熟的置业者所抛弃。真正的轻奢住宅绝不是奢侈豪宅的低端减配版。

　　在中国奢侈品消费市场，80后、90后早已成为绝对主力消费人群。根据BCG咨询2021年调研数据，奢侈品市场消费人群中，80年以前出生的、80-90年出生的、90-95年出生的、95-00年出生的消费者占比分别为7%、43%、31%和19%，80年后各时间段消费者已占总人数93%。仅观察增量市场，90后人群占比更高达59%，95后人群占比达26%。

　　在日用奢侈品市场上，60后、70后的消费份额微不足道，奢侈品消费早已是80后、90后的天下。在能力所及范围内，新生代中产们对生活品质的追求是丝毫不打折扣的。买房毕竟是家庭最大的投资，尤其是一线城市，高端豪宅几千万甚至上亿的投资门槛，不是刚刚立业的新中产所能承受的。因此，轻奢住宅成为奋斗过程中，年轻中产们的理想居所，也是承载其生活价值观的空间。轻奢住宅，轻的是繁琐的装饰和夸张的空间，而不是生活质量和居住体验。

　　指望GUCCI，LV，爱马仕的忠诚客户们在虚有其表的伪豪宅里将就生活，是不太现实的。要满足中产阶层轻奢住宅的产品需求，需要找准中产阶层的消费密码。

　　据埃森哲调查，进入中等收入水平之后，人们消费升级的需求将大幅提升，消费对象成为人们塑造个人风格的方式。埃森哲2013年消费者调研中，已经有45%的受访者“愿意增加开支购买更能彰显个人身份的产品”。2021年，这一比例进一步上升至56%。

　　收入水平越高的人群，越愿意为彰显社会地位支付溢价。在家庭月收入超过2万元的群体中，超过七成受访者愿意为彰显社会地位支付溢价。不管是顶豪还是轻奢住宅，打造外表的奢华感和仪式感都是必须的，关键是如何塑造。

　　根据BCG咨询《2021中国消费者趋势调研》显示，过去5年，14个细分领域中，消费者消费升级趋势明显。消费者对房产的消费升级愿意，在各细分领域中处在非常靠前的位置。

　　新世代中国消费者在产品和服务领域的消费需求，逐步向社交需求和个性需求迁移。新中产阶层在日常生活中消费观的变化都会在买房需求上折射出来。如何在物质和精神层面，率先满足中产阶层的享受性居住需求，在未来的地产行业竞争中无疑将占有先机。

　　轻奢在现代消费社会是个弹性极大、很讨口彩的词汇。任何有些想法和追求的产品与服务冠上轻奢的大名，均能获得乌鸡变凤凰的脱俗感。为了不把讨论带偏，本文所指的轻奢住宅均为房地产意义上的实物产品，而非设计风格或装修情调。如果按照居住档次分类，住宅产品可分为刚需，首改，再改，超改，豪宅等几个层级。轻奢住宅可以适用在除刚需和顶豪之外的各类型住宅上。

　　轻奢住宅从价值属性上是介于住宅金字塔底层和塔尖的中间态产品。这就决定了轻奢住宅是对常规产品的提升，是一种比普通住宅更具有品质、比豪宅更贴近生活的方式，为都市中产阶层铸造高品质生活空间。如何以更实惠的价格换取更高性能的品质，是轻奢住宅需要把握好的尺度。由于轻奢住宅与改善性住宅内涵的重叠性，对改善性住宅的大规模市场调查报告，成为我们了解客户对轻奢/改善产品标准的窗口。

　　2021年，贝壳研究院发起新房“好房标准”调研，收集有效样本数据超14 万AG真人·(中国)官方网站，对楼盘的居住品质进行定性评价，从而定量衡量楼盘的居住品质，为产品开发和客户置业均能提供有指导意义的建议。

　　在中国，决定楼盘品质的因素，还是外部条件大于内在条件。项目的交通条件、教育资源这些宏观配套比小区规划、户型设计更能拉升溢价、促进销售。

　　对受访者而言，在住宅要素选择时，用户看重的优先级排序为“采光通风空间布局房屋功能”。小区品质权重遵循由外到内，由整体到局部，由精神享受到实用价值的顺序。

　　水系园林、贴心物业成为楼盘品质的重点加分项，此外小区内有儿童乐园、休闲场所和一梯一户等特色设计也会给楼盘添彩。反而是开发商津津乐道的科技住宅，私属庭院这些品质亮点并未对买房者带来太大震撼。

　　方正的户型和较低的公摊面积是客户对高品质住宅小区的最大要求。其他的附加户型设计功能只起到锦上添花的作用。

　　在居住空间设计方面，调研显示，花园、露台成为受访者最关注的居住空间设计，其次是明厨明卫，对于阳台而言，其重要性并不是最高，仅排在第四。

　　从贝壳研究院全国购房者产品品质需求调查，明显感觉到居民住房消费观念正在发生改变，改善性的居住需求日趋提升。受访者越来越看重居住空间在精神层面的满足，布局追求视觉舒畅、环境追求审美愉悦，生活享受上向尊贵体面靠拢。在小区品质上，外在的环境配套，整体的仪式感比实用的产品规划优先级更高。小区硬件上，园林绿化、水系物管、花园露台又比户型功能、房间布局具有更大的需求迫切性。

　　虽然每个人对什么是优质轻奢住宅都有各自心目中的标准，但通过全国120城14万份大数据的需求分析，为好房子标准作了定量的判断。对开发商而言，在产品设计上避免了主观臆断的经验主义任性而为。与其一厢情愿地在小众功能上花费太多精力，不如在客户最关切的需求方向上浓墨重彩地投入，成功的可能性更大。

　　全国购房者的高品质住宅标准实证调查，结合中产阶层消费者对彰显社会地位、身份面子的产品和服务愿意支付更高溢价的倾向，为轻奢住宅的打造标准指明了方向。

　　轻奢住宅从居住品质上说，既有相对普通住宅的超越，又有相对豪宅的个性表达。与普通住宅相比，在仪式性、时尚味、品质感上实现全面超越。与奢侈大宅比较，空间尺度上更加精致，在装饰和用材上奢华感有所节制，强调的是真实反映客户的自我心境、品位的感觉，在建造技法上面更加的简约、时尚，同时更有设计感，更加强调人在空间里面的体验感。

　　由于轻奢住宅未来的客户群主要是面向追求生活品质，正在走向成功的中产阶层。在有限的资源投入上实现无限的可能，轻奢住宅的打造决不是在普宅或豪宅的模板上简单地做加减法，轻奢住宅更能考验开发商和设计师的水平和功力。

　　本文以一二线城市曾经引起轰动的几个轻奢住宅项目为例对轻奢住宅的流行趋势和产品特征作一简要归纳和探讨。

　　房地产地段为王，这是颠扑不破的真理。必须承认，所谓的轻奢住宅项目在地块位置和自然资源上不可能十全十美，都或多或少存在缺陷。如果是极佳的地理位置或景观的城市地王，投资商肯定二话不说，直接上豪宅。比说上图某项目，地块位于城市老城区AG真人·(中国)官方网站，周边老旧小区、棚户区混杂，宗地资源也非常普通，轻奢住宅方向成为开发商打造高端品质，提升溢价，应对高地价成本的最佳选择。

　　轻奢住宅是对普通住宅的改善升级，也是承载中产阶层生活品质和个性气质的空间居所。围绕好房子标准调查问卷和中产阶层对地位面子消费的追求，成功的轻奢住宅项目一般在规划、户型、立面和住户体验方面针对性升级和强化。

　　上图某项目根据产品特点，规划西区为叠拼住宅，环境安静且私密性强；东区为高层住宅。主次入口及公共配套设施均设置在高层区，既保障叠拼住宅的私密性又满足高层居民的公共活动交流。项目住宅采用T2、T3的低梯户比楼型，舒居尺度。住宅楼采用点式错位布局，在有限的场地内拉大楼间距，延展视线距离，以提高小区的居住品质。项目依据户型面积配置景观资源，通过多种设计手法实现景观的极致利用。利用有限的空间，为6栋高层量身定制11个户型，做到每家每户都能拥有轻奢景观视野。

　　小区设计多级体验空间，共有入口广场、社区客厅、配套会所、中庭侧院、中庭主院、私享庭院六个层级。私密性依次递增，层次分明，符合轻奢住宅的仪式体验感。

　　相比于2.9m或3m层高的普通户型，轻奢户型层高均为3.1m，在为住户考虑地暖空间的同时也保证户型的净空，在空间上给予业主轻奢、舒适之感。

　　客厅：与普通的起居厅设计相比，项目所有起居厅的尺度及布局设计均有增加，以满足轻奢品质的户内体验。

　　主卧：不同于普通项目主卧套间，轻奢品质住宅主卧套房尺寸及布局远超普通设计，可实现高端居住体验。

　　次卧：与普通住宅次级卧室相比，轻奢户型可实现更加舒适的家具布置及满足多种功能需求，特别是老人房的舒适需求。

　　轻奢项目一般采用精致的现代ArtDeco/简欧立面，注重材质的匹配、细部的塑造。端庄大气，具有形制感和序列感，符合轻奢客户素雅的审美情趣。

　　建筑立面设计：通过体量咬合+“三段式”，形成丰富的体量关系。辅以细节处理。成就“比例协调，细节精致”的立面感观。

　　门头立面设计：通过加高柱式扩大门头的尺度，双大堂的设计使门头与主体对称强调视觉中心和仪式感。

　　轻奢住宅项目在小区仪式感打造上均不遗余力，通过多重入户景观系统设计，为居者打造全方位的高端居住体验。

　　中轴对称式礼仪小区形象主入口，营造入口轻奢氛围，提升小区的高端体验。轻奢住宅在建筑场所空间，园林示范体验上精雕细琢，强调低调的奢华，突出自我心境和生活品位。

　　轻奢的产品配置（实木子母门+指纹密码锁+隔音节能窗）和专属楼栋管家服务，给业主高档尊荣的身份体验。

　　本文不是研究如何打造轻奢住宅的技术贴，之所以花较大篇幅引用轻奢项目案例是为了说明，真正成功的轻奢住宅项目都是结合地块资源和成本投入，完美解决了目标客户的核心需求。轻奢住宅在视觉仪式感和环境气场上尽力向豪宅看齐，房间尺度和装修配套上高于普通住宅，又避免了豪宅无节制的奢华，把握了品质和投入间的分寸感。

　　成功的轻奢住宅不是普通住宅面积上的扩充和配套上的堆积，也非缩水减配的豪宅；成功的轻奢住宅是在中产阶层投资能力所及内，做出最契合其阶层身份和个性品味的居所。

　　根据《2020年中国居民购房意愿调查报告》统计，全国购房者25-45岁以下人群占79%，对应的是80后和90后已经成为中国购房者的绝对主力。本文前面指出，中国奢侈品市场中，80后出生人群占消费者总人数的93%。全国购房主力人群与日用奢侈品消费人群高度重合。这给全国的开发商提了个醒，未来的高端改善住宅购房者是一群见过世面，有很强的品质追求和个性表达的新中产阶级，新中产的生活消费观会很自然的迁移到居住理念上。

　　轻奢住宅其实是面对特定中产阶级客户的全新视角的改善住宅。总量过剩下的买方市场是未来房地产的长期格局，80后和90后客户逐渐成为改善住宅的需求主力，Z世代（95后）也将陆续进入品质住宅的消费市场。轻奢住宅是个看似前景广大但要求甚高的细分产品。轻奢住宅的需求主力是一群事业和收入正在爬升，但生活享受毫不妥协的新世代。把地产大牛市时为60、70后建造高端住宅的经验，移植到后景气时代新中产购房群体上，只会造成悲催的结果。